Sottobalcone di chi è la proprietà?
Cos’è il sottobalcone?
Prima di affrontare la questione in termini giuridici, è necessario chiarire la fattispecie concreta, ossia l’oggetto materiale della controversia, per poi ricondurla alla fattispecie astratta prevista dalla normativa applicabile. Il sottobalcone, o cielino, è la parte inferiore del balcone, che può essere intonacata, decorata, in cemento armato o altrimenti rivestita.
Il balcone è facilmente distinguibile dal terrazzo, in quanto il primo è una struttura aggettante rispetto alla facciata dell’edificio, mentre il secondo è una superficie che resta all’interno del perimetro dell’edificio e non sporge verso l’esterno. Comprendere la differenza tra questi due termini è fondamentale poiché implica un diverso trattamento giuridico.
Perché è importante sapere di chi è la proprietà?
Stabilire il proprietario del balcone è essenziale per individuare a chi competono le manutenzioni ordinarie e straordinarie e chi è responsabile di eventuali cedimenti e danni.
Nel caso di un’abitazione indipendente la questione è di facile soluzione e non sorgono dubbi: il balcone (e quindi anche il sottobalcone) non può che appartenere al proprietario dell’abitazione.
La questione può risultare invece fonte di dubbio in ambito condominiale, cioè in quelle realtà dove vi è un unico edificio con piú condomini: in questo caso del sotto balcone è proprietario il proprietario dell’unità immobiliare soprastante, il Condominio oppure il proprietario dell’unità immobiliare sottostante?
Cosa dice la Cassazione?
- nell’Ordinanza Cassazione n. 25192 del 15/09/2025 – Sez. 2 “i balconi di un
edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art.
1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né
essendo destinati all’uso o al servizio di esso (ex multis: Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 10848 dell’08.06.2020)” richiamando altre pronunce di medesima portata - Sentenza n. 30071 del 14/12/2017 – sez. 2 “Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi
di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai
sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza
del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso,
il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece,
essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente
funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi
decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e
contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez.
2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n.
14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624).” - Ordinanza Cassazione sez. VI, n. 7042 del 12.03.2020 “al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071)
In sintesi, la giurisprudenza prevalente afferma che il balcone (cioè aggettante, che sporge dall’edificio) non è bene condominiale, ma bensì di uso esclusivo e appartenente al proprietario dell’unità immobiliare. A medesima conclusione si può addivenire per il sottobalcone, poiché facente parte del balcone anche questo sarà di proprietà del proprietario dell’immobile soprastante.
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