Hai fatto costruire casa o hai acquistato un immobile di recente e sono comparsi crepe, infiltrazioni o cedimenti strutturali?
In questi casi può trovare applicazione l’art. 1669 del Codice Civile un articolo che displina la responsabilità per rovina o gravi difetti di beni immobili. Nel seguito approfondiremo il tema per fornire una spiegazione più chiara possibile.
Cosa dice l'articolo 1669 del Codice Civile?
L' art. 1669 del Codice Civile è rubricato “Rovina e difetti di cose immobili" e afferma:
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Su che beni trova applicazione?
L'articolo in esame trova applicazione "su edifici e altre cose immobili per loro natura a lunga durata". Il termine "edificio" racchiude in sè una moltitudine di beni immobili, cioè quei beni stabilmente realizzati dall'uomo destinati a durare nel tempo e ad essere utilizzati (rientrano pertanto in questa definizione le abitazioni, capannoni industriali, un condominio, una scuola, un centro commerciale ecc). Viene specificato nell'articolo che sono oggetto di tutela anche altre cose immobili per loro natura a lunga durata ampliando il campo di applicazione ad altri beni purchè immobili e destinati per loro natura a restare per lunga durata (si pensi ad infrastrutture come strade, ponti ecc).
Per quali situazioni è applicabile?
L’azione di responsabilità si applica nei casi di la rovina e i difetti di edifici o altre cose immobili destinate a lunga durata. Si tratta di una garanzia che amplia la garanzia sul bene proprio per il valore elevato e la destinazione a lunga durata, non trattandosi di vizi di minore entità.
Negli anni la Cassazione ha dato una definizione estensiva dei vizi oggetto di tutela ricadenti nell’articolo 1669 c.c. “in tema di contratto d’appalto, l’art. 1669
c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione
edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili
preesistenti che (rovinino o) presentino (evidenti pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti
sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di
quest’ultimo” (cfr. Cassazione, Sezioni Unite, n. 7756/2017)”.
Ampliando l’operatività dell’articolo 1669 c.c. anche per quei vizi gravi che non incidono sulla staticità dell’edificio ma sulla struttura e sulla sua funzionalità, menomando in modo apprezzabile il godimento.
Riconducendo alla disciplina dell’art. 1669 c.c. anche il distaccamento della pavimentazione che ha diminuito in modo considerevole il godimento dell’immobile (vedasi la recente sentenza del Tribunale di Ancona, n. 249/2026, Cassazione n. 12943/2017).
Quali sono i termini per esperire l’azione?
L’articolo 1669 c.c. indica precisi per l'esercizio dei diritti del committente:
- un termine prescrizionale di 10 anni dalla costruzione dell'immobile per esperire l’azione di responsabilità dell’appaltatore per rovina totale o parziale, gravi difetti dell’opera o pericolo di rovina derivanti da vizi del suolo o difetto di costruzione;
- un termine per denunciare il vizio all'appaltatore di 1 anno dalla scoperta del vizio;
- e un secondo termine prescrizionale di 1 anno dalla denuncia del vizio per esperire l'azione in giudizio richiedendo la riparazione o il risarcimento del danno; Ove non provveda entro questo termine, il committente decade dal diritto;
Viene specificato che questa azione è esperibile per rovina dell'opera, cioè distruzione totale o anche parziale; Importante inciso: protegge sia il committente sia gli aventi causa, ad esempio il compratore dell'immobile del committente, l'erede del comittente ecc, che possono agire contro l'appaltatore.
Esempio: hai incaricato un'impresa per la costruzione della tua casa, dopo 5 anni noti i primi segni di cedimento (termine decennale ampiamente rispettato). Dopo sei mesi dalla scoperta lo segnali all'appaltatore (termine di decadenza annuale rispettato) descrivendo in cosa consiste il vizio. Entro un anno dalla denuncia del vizio, hai tempo per esperire l'azione in giudizio di riparazione della cosa o risarcimento del danno.
Chi può esperire per esperire l’azione?
L’azione è esperibile dal committente o anche da parte dall’avente causa, cioè da colui che ha acquistato successivamente il bene immobile, oppure dal successore (in caso di decesso del committente) ecc. L’articolo 1669 c.c. riserva pertanto la legittimazione attiva non solo al committente dell’opera.
L’opera deve essere conclusa oppure è possibile esperire l’azione anche in corso di costruzione?
Giurisprudenza costante afferma che l’applicazione dell’articolo è limitata all’opera consegnata dall’appaltatore, pertanto deve essere conclusa.
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