Cos’è il contratto di comodato - Guida Legale Completa

Il contratto di comodato è uno degli istituti più diffusi nella pratica quotidiana, eppure spesso chi lo stipula — specie in ambito familiare — non conosce i diritti e gli obblighi che ne derivano. Il risultato è che, nel momento in cui qualcosa va storto, ci si trova impreparati: il proprietario che vuole riprendersi la casa non sa come farlo, e chi la occupa non sa fino a quando può restare. Questa guida risponde alle domande più frequenti, con i riferimenti normativi e giurisprudenziali che servono davvero.

Cos'è il contratto di comodato?

La definizione è nell'art. 1803 del Codice Civile:

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

Tre sono gli elementi essenziali:

• Gratuità: il comodato non prevede un corrispettivo. Ove fosse pattuito un canone, il contratto si trasforma in locazione. Non muta la sua natura, tuttavia, il cosiddetto comodato modale, in cui al comodatario viene chiesto di farsi carico di spese accessorie (es. le bollette): la Cassazione ha chiarito che tale circostanza non fa venir meno la gratuità del contratto, se l'onere imposto è strumentale all'uso del bene e non costituisce vera controprestazione.
• Realtà: è un contratto reale, poiché si perfeziona solo con la consegna materiale del bene (non nasce dal semplice accordo delle parti). Prima della consegna non vi è comodato vincolante.
• Obbligo di restituzione della stessa cosa: il comodatario non acquista la proprietà ma solo il godimento temporaneo del bene; alla scadenza o su richiesta del comodante deve restituire esattamente la cosa ricevuta, non un bene equivalente.

Il comodato può avere ad oggetto beni mobili (un'auto, un macchinario, un'attrezzatura) o immobili (un’abitazione, un capannone, un terreno). Non esistono requisiti di forma: anche il comodato immobiliare può essere stipulato verbalmente..

Comodato e locazione: le differenze principali

Locazione e comodato hanno caratteristiche simili, è bene pertanto inquadrare il caso di specie nella fattispecie corretta. La distinzione rispetto alla locazione è fondamentale perché comporta regole molto diverse:

• Il comodato è gratuito; la locazione prevede un canone. Se viene pattuito un corrispettivo, anche simbolico ma non meramente modale (cioè viene pattuito un “rimborso” per le spese accessorie, ad esempio bollette), il contratto è di locazione e si applica la relativa disciplina, molto più protettiva per il conduttore.
• Nel comodato il comodante può riacquistare il possesso del bene più facilmente (in certi casi anche immediatamente, ad esempio nel comodato precario, cioè quello senza l’indicazione del termine, ove il comodatario è tenuto a restituire la cosa al comodante non appena gli venga richiesto; oppure quando il comodatario viola uno dei propri obblighi); nella locazione invece il locatore deve rispettare i termini contrattuali e le proroghe di legge.
• Per la locazione immobiliare superiore a 9 anni è richiesta la forma scritta ab substantiam e la registrazione; per il comodato immobiliare, anche di durata ultranovennale, non è richiesta alcuna forma scritta ad substantiam.

Aspetto

Comodato

Locazione

Natura del contratto

Contratto gratuito.

Contratto oneroso con pagamento di un canone. Se è previsto un corrispettivo, anche simbolico ma non meramente modale, il rapporto è qualificato come locazione.

Restituzione del bene

Il comodante può riottenere il bene con maggiore facilità e, nei casi previsti dalla legge, anche immediatamente.

Il locatore deve rispettare la durata del contratto, la disdetta e le eventuali proroghe di legge.

Forma

Non è richiesta la forma scritta ad substantiam, anche per i comodati immobiliari superiori a nove anni.

Per le locazioni immobiliari superiori a nove anni sono richieste la forma scritta e la registrazione.

Gli obblighi del comodatario

Chi riceve il bene in comodato assume obblighi precisi, elencati dall'art. 1804 c.c.:

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

In sintesi, il comodatario deve:

• custodire e conservare il bene come farebbe un proprietario diligente (cd. diligenza del buon padre di famiglia);
• usarlo solo per la finalità concordata o per quella che emerge dalla natura della cosa;
• non cederlo o darlo in uso a terzi, a meno che non vi sia il consenso del comodante.

Come stabilito dall’ultimo comma dell’articolo 1804 c.c., il mancato rispetto di uno di questi obblighi legittima il comodante a chiedere la restituzione immediata del bene, indipendentemente dalla scadenza del termine, e il risarcimento del danno subito.

Quando va restituita la cosa: il comodato con termine e il comodato precario

Il Codice Civile disciplina due forme distinte di comodato, con regole di restituzione molto diverse.

Comodato con termine o con uso determinato (art. 1809 c.c.)

Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.

Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

Questa è la forma ordinaria: le parti hanno pattuito un termine per la restituzione della cosa o il compimento dell’uso, pertanto una volta decorso il termine o quando l’uso è compiuto il comodatario è obbligato a restituire la cosa al comodante. Il comodante non potrà pertanto richiedere la restituzione della cosa oggetto di comodato prima della scadenza del termine. Il secondo comma dell’articolo 1809 c.c. prevede un’unica eccezione di restituzione anticipata ed immediata: il sopravvenire di un bisogno urgente e impreveduto.  Questa ipotesi deve sopravvenire, pertanto non deve esistere prima della stipula del contratto e deve avere le caratteristiche dell’urgenza e imprevedibilità, solo in questo caso il comodante può esigere la restituzione immediata.

Comodato precario (art. 1810 c.c.)

Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Nel comodato senza determinazione di durata (detto anche “precario”), il comodante può richiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento, senza dover addurre motivazioni né rispettare preavvisi, salvo quelli eventualmente previsti dal contratto. È questa la forma più flessibile per il proprietario, ma anche quella meno stabile per chi usa il bene ed è disciplinata dall’art. 1810 c.c.

Cosa succede se il comodatario non restituisce il bene?

Se il comodatario non restituisce spontaneamente il bene alla scadenza o a seguito di legittima richiesta del comodante, si apre la strada all'azione giudiziaria per il rilascio. Il comodante può agire in giudizio chiedendo:

• la condanna al rilascio dell'immobile (o alla restituzione del bene mobile), tramite ricorso per procedimento sommario o ordinario;
• il risarcimento del danno per il mancato godimento del bene durante il periodo di occupazione abusiva, che la giurisprudenza quantifica tipicamente in una somma equivalente al canone di mercato che avrebbe potuto percepire.

Se il comodatario occupa l'immobile senza più alcun titolo (ad esempio perché il contratto è scaduto o la richiesta di restituzione è stata regolarmente formulata), la sua occupazione diventa sine titulo: è possibile anche procedere con denuncia per il reato di violazione di domicilio o di occupazione abusiva, a seconda delle circostanze, reato introdotto recentemente con l’art. 633 c.p.

Le spese: chi paga cosa?

La ripartizione delle spese è regolata dall'art. 1808 c.c.:

• le spese ordinarie per l'uso del bene (utenze, piccola manutenzione, consumi) sono a carico del comodatario, che non ha diritto a rimborso (definite dall’articolo in esame come “spese sostenute per servirsi della cosa”);
• le spese straordinarie necessarie e urgenti per la conservazione del bene possono essere rimborsate dal comodante, a condizione che fossero effettivamente indispensabili e urgenti.

Il comodatario non ha invece diritto ad alcun rimborso per migliorie o addizioni apportate al bene, salvo diverso accordo scritto con il comodante.

Il comodato e le agevolazioni fiscali: la registrazione conviene?

Il comodato di immobile, pur non richiedendo la forma scritta per la sua validità, può essere registrato all'Agenzia delle Entrate. La registrazione può essere utile o addirittura conveniente in alcuni casi:

• per il proprietario dell'immobile che lo concede in comodato gratuito a un parente di primo grado in linea retta, che lo utilizza come abitazione principale, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU ex art. 1 comma 747 lettera c) della legge n. 160/2019, a condizione che il comodato sia registrato e il comodante possieda un solo immobile abitativo nello stesso Comune, o due purché uno sia adibito a propria abitazione principale;
• la registrazione tutela entrambe le parti in caso di contestazioni future, fissando con certezza la data di stipula, la durata e la destinazione del bene.

Prima di decidere se registrare o meno il contratto, è opportuno valutare i requisiti richiesti dalla normativa fiscale vigente, che può essere soggetta ad aggiornamenti.

Se stai valutando di concedere un bene in comodato, una consulenza preventiva con un avvocato ti consente di capire la tua posizione prima che la situazione si complichi. Puoi richiedere una consulenza personalizzata a questo link.