Sottobalcone di chi è la proprietà?

Cos’è il sottobalcone?

Prima di affrontare la questione in termini giuridici, è necessario chiarire la fattispecie concreta, ossia l’oggetto materiale della controversia, per poi ricondurla alla fattispecie astratta prevista dalla normativa applicabile. Il sottobalcone, o cielino, è la parte inferiore del balcone, che può essere intonacata, decorata, in cemento armato o altrimenti rivestita. 

Il balcone è facilmente distinguibile dal terrazzo, in quanto il primo è una struttura aggettante rispetto alla facciata dell’edificio, mentre il secondo è una superficie che resta all’interno del perimetro dell’edificio e non sporge verso l’esterno. Comprendere la differenza tra questi due termini è fondamentale poiché implica un diverso trattamento giuridico. 

Perché è importante sapere di chi è la proprietà?

Stabilire il proprietario del balcone è essenziale per individuare a chi competono le manutenzioni ordinarie e straordinarie e chi è responsabile di eventuali cedimenti e danni. 

Nel caso di un’abitazione indipendente la questione è di facile soluzione e non sorgono dubbi: il balcone (e quindi anche il sottobalcone) non può che appartenere al proprietario dell’abitazione. 

La questione può risultare invece fonte di dubbio in ambito condominiale, cioè in quelle realtà dove vi è un unico edificio con piú condomini: in questo caso del sotto balcone è proprietario il proprietario dell’unità immobiliare soprastante, il Condominio oppure il proprietario dell’unità immobiliare sottostante? 

Cosa dice la Cassazione?

La questione è stata affrontata a più riprese dalla Cassazione, operando una regola generale e un’eccezione. Analizzando le recenti pronunce si afferma:

• nell’Ordinanza Cassazione n. 25192 del 15/09/2025 - Sez. 2  “i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso (ex multis: Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10848 dell’08.06.2020)" richiamando altre pronunce di medesima portata
• Sentenza n. 30071 del 14/12/2017 - sez. 2  "Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell' art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624)." 
• Ordinanza Cassazione sez. VI, n. 7042 del 12.03.2020 "al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071)

In sintesi, la giurisprudenza prevalente afferma che il balcone (cioè aggettante, che sporge dall’edificio) non è bene condominiale, ma bensì di uso esclusivo e appartenente al proprietario dell’unità immobiliare. A medesima conclusione si può addivenire per il sottobalcone, poiché facente parte del balcone anche questo sarà di proprietà del proprietario dell’immobile soprastante. 

Manutenzione: 

In definitiva, le spese per il rifacimento dell'intonaco o della tinteggiatura del sottobalcone spettano esclusivamente al proprietario dell'appartamento da cui il balcone protende. 

Vi è però un’eccezione, se il sottobalcone ha elementi di decoro che si inseriscono nel prospetto dell’edificio, aumentandone pregio estetico, questi elementi vengono considerati parti comuni ex art. 1117 c.c.. Da ciò deriva che la manutenzione del sottobalcone sarà da attribuire in quota, in base alle tabelle millesimali, a tutti i condomini.