Distanze tra le costruzioni: Guida Legale

Prima di costruire, ampliare o ristrutturare un fabbricato vicino al confine è fondamentale sapere quali distanze rispettare: violarle può portare a una causa con il vicino e, nei casi più gravi, all'ordine di demolizione. 

Quali sono le distanze legali tra le costruzioni?

Il Codice Civile disciplina la materia all'art. 873, stabilendo la regola generale delle distanze tra edifici:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

La regola dei 3 metri rappresenta quindi solo la distanza minima prevista dal Codice Civile. Nella pratica, però, sono i regolamenti edilizi comunali a fare la differenza: molti Comuni impongono distanze ben superiori (5 metri, 7,5 metri o 10 metri), ed è sempre la norma più restrittiva a prevalere.

Per questo motivo, prima di iniziare qualsiasi lavoro è opportuno verificare sia il Codice Civile sia il regolamento edilizio del proprio Comune.

Come si calcola la distanza tra due costruzioni?

La distanza si misura in linea retta tra i punti più vicini dei due fabbricati, non necessariamente tra le pareti perimetrali. Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, nel computo rientrano anche:

• balconi e terrazze aggettanti, se hanno funzione di ampliamento della superficie abitabile;
• sporti e corpi avanzati stabilmente incorporati nell'edificio;
• scale esterne e tettoie, quando costituiscono volume edilizio.

Non rientrano invece nel calcolo gli elementi puramente decorativi o di modesta sporgenza, come grondaie e cornicioni di limitate dimensioni.

Quando si può costruire a distanza inferiore a quella legale?

Il Codice Civile prevede alcune deroghe alla regola generale, disciplinate dagli articoli successivi al 873 c.c.:

• Comunione forzosa del muro (art. 874 c.c.): il vicino che ha già costruito sul confine può essere chiamato a rendere comune il muro, dietro pagamento della metà del suo valore e di quello del suolo occupato;
• Costruzione in aderenza (art. 877 c.c.): è possibile costruire appoggiando il proprio fabbricato al muro di confine del vicino, alle condizioni previste dalla legge;
• Accordo tra le parti: i proprietari confinanti possono sempre derogare convenzionalmente alle distanze legali, purché l'accordo sia provato per iscritto.

Esempio: due proprietari vogliono construire la propria abitazione a 1 metro dal confine, di comune accordo possono sottoscrivere un accordo nel quale stabiliscono, in deroga alle distanze stabilite dal Codice Civile e regolamenti locali, di costruire a 1 metro o anche in aderenza.

È inoltre opportuno ricordare che le distanze imposte dai regolamenti edilizi comunali, quando più rigorose, non sono derogabili dal semplice accordo tra privati nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, restando comunque valide nei rapporti tra vicini ai fini risarcitori.

Le distanze tra pareti finestrate: il D.M. 1444/1968

Accanto al Codice Civile, per le nuove costruzioni si applica anche il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, che all'art. 9 impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, indipendentemente dalla distanza dal confine. Questa norma, di natura urbanistica, si affianca (e talvolta prevale) sulla regola dei 3 metri del Codice Civile, soprattutto nei centri urbani.

Cosa succede se le distanze legali non vengono rispettate?

Il vicino danneggiato dalla violazione delle distanze legali può agire in giudizio per ottenere:

• la riduzione in pristino, ossia la demolizione o l'arretramento della costruzione abusiva;
• il risarcimento del danno subito, anche in alternativa o in aggiunta alla demolizione.

L'azione per ottenere la riduzione in pristino non si prescrive finché perdura la violazione, mentre il diritto al risarcimento del danno è soggetto agli ordinari termini di prescrizione.

Come per gli alberi a distanza inferiore a quella legale, anche per le costruzioni il mantenimento prolungato di una situazione di fatto difforme può, in presenza di determinati presupposti, condurre all'acquisto per usucapione della servitù di mantenere la costruzione a distanza inferiore: una valutazione che richiede sempre un esame caso per caso.

Se hai dubbi sulla distanza della tua costruzione dal confine, o sei già in contrasto con il vicino, è consigliabile far valutare la situazione da un avvocato.